В последние 15 лет, с кризиса 2008 года, недвижимость в России изменилась, особенно цены на новостройки. Курс доллара к рублю поднялся более чем на 50%. Это привело к временной остановке продаж квартир из-за кризиса.
Тем не менее, квартиры-новостройки стали популярным выбором на рынке недвижимости.
Купить квартиру напрямую у застройщика считается выгодным. Но выбрать правильную новостройку – сложная задача. Нужно учитывать много факторов, чтобы избежать разочарования.
Основные критерии выбора новостройки:
- Репутация застройщика
- Расположение и транспортная доступность
- Инфраструктура района
- Экологическая обстановка
- Технология и тип дома
- Планировки квартир
- Условия покупки и ипотека
- Сроки сдачи и риски
Введение
Многие люди сейчас предпочитают покупать квартиры в новостройках. Они видят в этом шанс начать с “чистого листа”. Но выбирая новостройку, важно не пропустить много критических деталей.
Мы расскажем, что важно знать при выборе квартиры в новостройке. Будем говорить о наиболее важных параметрах. Именно на их основе можно сделать правильный выбор без последующих разочарований.
Репутация застройщика
Информацию о застройщике можно узнать на его сайте или форумах. Там говорят о работе компании. Нужно проверить документы, такие как устав и свидетельства.
Смотреть историю застройщика важно. Найти проблемные проекты и суды с дольщиками поможет понять, насколько он надежен. Сравните уже построенные здания с проектами, чтобы понять, на что способна компания.
В Москве много крупных застройщиков с хорошей репутацией. Они часто уже много лет работают и имеют опыт. Проверять документы у таких компаний можно на их сайте. Там должны быть все нужные бумаги.
Какую новостройку выбрать: расположение и транспортная доступность
Выбирая квартиру, стоит рассмотреть район внимательно. Приглядитесь к инфраструктуре и транспорту. Важно, чтобы новостройки были рядом с метро или МЦД.
Не все описание про путь до метро правдиво. Пешим ходом до метро можно дойти быстрее.
Путь до станции должен быть удобным и безопасным. Освещение важно, никому не хочется петлять в темноте.
Если у вас есть машина, важно, чтобы дороги к новостройке были удобными. Выезжать из района тоже должно быть легко.
Не стоит забывать про транспорт. Посмотрите, как далеко остановки общественного транспорта. Изучите, насколько загруженны дороги.
| Параметры транспортной доступности | Значения |
|---|---|
| Расстояние до крупных транспортных развязок | Не более 15 минут в час пик |
| Время в пути до административного центра | Менее 30 минут в часы пик |
| Расстояние до остановки общественного транспорта | Менее 500 метров |
Инфраструктура района
Важно, чтобы новостройка была близка к нужным местам: супермаркеты, кафе, аптеки. Также обратите внимание, есть ли школы и детские сады. Наличие банков, почты и медучреждений тоже важно.
Выясните, строят ли новые детские сады и школы вместе с домами. Сможет ли инфраструктура обеспечить всех новых жителей. Не забудьте про экологию. Её состояние покажет рейтинг EcoStandard.
Развитость района делает жильё привлекательнее. Поэтому важен доступ к ключевым объектам и коммуникациям.
Экологическая обстановка
Экологическая ситуация вокруг новых домов важна для будущих жителей. Открытые зоны, парки, и отдаленность от заводов и свалок улучшают жизнь.
Это включает среди прочих плотность застройки, шум от дорог и опасных заводов, количества зелени.
Изучая экологию места, где вы найдете свой дом, вы будете жить здорово. Загрязнения от заводов и мест для мусора плохо влияют на здоровье.
| Положительные экологические факторы | Отрицательные экологические факторы |
|---|---|
|
|
Корпорация Rockwool узнала, что многим россиянам незнакомо “зеленое” строительство. И лишь немногие присматриваются к окружающей экологии перед покупкой квартиры.
С сентября 2022 года в России действует стандарт по зеленому строительству. “ДОМ.РФ” разрабатывает такие же правила для частных домов. Эти правила включат около 40 экологических критериев.
Зеленую сертификацию проводит система GREEN ZOOM в России. Она оценивает здания по многим параметрам, включая удобное местоположение и заботу о окружающей среде.
По всему миру пользуются признанными системами оценки зданий по экологии. Это британская BREEAM и американская LEED.
Покупая новое жилье, важно узнать о застройщике. При покупке старых домов, нужно изучить материалы. Это поможет избежать проблем с токсичными веществами и радиацией.
Типы домов: плюсы и минусы
Выбирать дом для покупки – важно. Каждый дом уникален. Есть свои плюсы и минусы. Давайте рассмотрим основные типы новостроек.
Панельные дома строятся быстро. Средняя срок – 1,5 года. В них может быть прохладнее. Также там шумнее.
Но новые дома этой линейки учитывают это. Они строятся с учётом шумоизоляции и утепления. Застройщики используют современные технологии. Важно помнить, что множество несущих конструкций не дают делать много перепланировок.
Монолитные дома считаются самыми крепкими. Их можно ставить под индивидуальные проекты. Они обеспечивают хорошую защиту от холода и шума.
Здесь главное – качество строительства. От него зависит комфорт жизни. В таких домах можно сделать большие перестройки благодаря широкому пролету. Кирпичные дома, хоть и редки, привлекательны долгим сроком службы. Но их постройка занимает много времени и усилий.
Монолитные дома славятся своей звуко- и теплоизоляцией. Перестраивать можно свободно. Так как несущие стены только наружные.
С другой стороны, панельные дома дешевле и быстрее строятся. Они обладают худшей звуко- и теплоизоляцией. Перепланировать их сложнее.
| Тип дома | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Панельный |
|
|
| Монолитный |
|
|
| Кирпичный |
|
|
Важно учитывать много факторов при выборе дома. Нужно смотреть не только на цену и сроки. Но и на шумоизоляцию, тепло- и звукоизоляцию. И возможные перепланировки. И, конечно же, на долговечность.
Каждый дом имеет свои плюсы и минусы. Важно провести глубокий анализ перед покупкой.
Планировки квартир
В новостройках можно встретить разные планировки. Например:
- Закрытая планировка с изолированными помещениями.
- Смешанные планировки объединяют завершенные и смежные пространства.
- Существуют открытые планировки, где можно свободно перепланировать.
Европейские и американские квартиры отличаются просторными зонами. Также есть фриплэн – свободное пространство, где можно изменять перегородки. Пентхаусы и квартиры с террасами пользуются популярностью из-за видов из окон.
Но важно помнить, что планировки на сайте строительной компании могут отличаться от реальных. Размеры и расположение помещений проверьте лично.
| Тип планировки | Особенности |
|---|---|
| Завершенная или закрытая | Изолированные помещения, несущие стены ограничивают перепланировку |
| Смешанная | Сочетание завершенных и смежных объемов |
| Открытая или свободная | Возможность свободной перепланировки |
| По европейским/американским стандартам | Просторные объединенные зоны |
| Фриплэн | Свободная планировка с возможностью возводить любые перегородки |
| Пентхаусы и квартиры с террасами | Обзорные виды |
Черновая, предчистовая или чистовая отделка
Покупатели новых квартир выбирают между тремя видами отделки. Это черновая, предчистовая (white box) и чистовая “под ключ”.
Квартиры с черновой отделкой стоят дешевле, но нуждаются в ремонте. Это может быть хороший выбор для тех, у кого ограничен бюджет.
Предчистовые квартиры дают возможность самостоятельно обустраивать пространство. Однако для этого потребуется немного больше времени и средств.
Готовая к жизни чистовая отделка “под ключ” обходится дороже. Но заселяться в такие квартиры можно сразу, без дополнительных трат.
При выборе отделки важно учесть свои финансы и предпочтения. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, идеального решения не существует.
| Характеристика | Квартира без отделки | Квартира с черновой отделкой | Квартира с чистовой отделкой |
|---|---|---|---|
| Стоимость | Примерно на 20-30% ниже стоимости квартиры с отделкой | На 4-7 тыс. рублей за кв.м дороже, чем без отделки | На 13-20 тыс. рублей за кв.м дороже, чем без отделки |
| Время и затраты на ремонт | Требуется больше времени и средств на ремонт | Сокращается время и затраты на ремонт | Нет необходимости в ремонте, можно сразу заселяться |
| Возможность планировки | Свободная планировка, но нельзя менять расположение “мокрых” зон | Ограничена несущими конструкциями | Большая свобода в перепланировке |
| Качество отделки | Зависит от выбора и бюджета покупателя | Качество отделки может не всегда устраивать | Риск некачественных материалов и скрытых дефектов |
Выбор отделки – это всегда компромисс. Надо взвесить все плюсы и минусы, чтобы найти подходящий вариант. Сравнивать и анализировать предложения поможет сделать правильный выбор.
Этаж и вид из окна
При выборе квартиры, важно обратить внимание на площадь, планировку, этаж и вид из окна. На нижних этажах чаще всего хуже свет и больше шума. Зато семьям с детьми там будет удобнее.
На верхних этажах сложнее пройти. Иногда там меньше шума, но не всегда.
Важен и вид из окна. Он может быть на зеленые парки, дома или фабрики.
| Этаж | Преимущества | Недостатки | Разница в цене |
|---|---|---|---|
| 1 этаж | Практично для семей с детьми и людей с ограниченной мобильностью | Хуже инсоляция и шумоизоляция | На 10-20% дешевле, чем на других этажах |
| 2-8 этажи | Лучшее освещение, чем на нижних этажах | Нет существенных недостатков | Цены на аналогичные квартиры |
| 9 этаж – предпоследний | Нет существенных преимуществ | Нет существенных недостатков | Цены на аналогичные квартиры |
| Последний этаж | Панорамные виды, отсутствие соседей сверху, увеличенная высота потолков | Более сложный доступ | На 10-20% дороже |
При покупке новостройки, посетите уже построенные корпуса. Там можно оценить качество отделки общественных мест.
Проверка документов новостройки
Купля квартиры в новостройке требует внимания к документам. Главное – проверить разрешение на строительство и проектную декларацию.
Разрешение выдается только после тщательной проверки застройщика. Это гарантирует, что строительство соответствует нормам.
Важная информация о доме есть в проектной декларации. Там указаны его характеристики, сроки, и другие важные аспекты. Знакомство с этим документом поможет лучше понять, что вы покупаете.
Закон требует размещения информации о доме на сайте и в ЕИСЖС. Если данные отсутствуют, возможно, компания ненадежна.
Визуальный осмотр объекта
Оценить новостройку важно не только по фото на сайте. Пользуйтесь онлайн-картами. Лучше всего лично посмотреть, насколько близко метро, какое окружение. Также посмотрите на уже построенное. Важно оценить всё это своими глазами.
Если можно, посмотрите на готовые квартиры. Так видно реальные планировки и отделку. Не забывайте о важности визуального осмотра.
Условия покупки и ипотека
Купить квартиру у застройщика напрямую – хорошо. При этом вы становитесь партнером в строительстве. Это даст вам право на квартиру по закону.
Многие выбирают новостройку для покупки. Там доступна ипотека. Перед сделкой важно изучить условия: ставки, первый взнос.
В 2023 году новые квартиры стоили примерно на 30% дороже. Однако ипотека на них была выгоднее – от 5% до 8% в год.
Ипотека от застройщика – это часто меньшие проценты. Они бывают лучше, чем в банках. Есть и другие преимущества, такие как меньший взнос.
Только застройщики могут предложить ипотеку на свои новостройки. Это публикуется список об акции через банк. Также можно подать самостоятельно в банк.
Оформление дополнительных документов дает преимущества по ипотеке. Иногда есть даже отсрочка платежа, если оплатить через застройщика.
Сроки сдачи и риски
Большая часть квартиры уже построена? Риск меньше, но цена выше. Купить квартиру срочно? Лучше выбрать почти готовое жилье, хоть оно и дороже. Главное, следить за строителем: чтобы он временем не манипулировал и никого не обманывал.
Важно, насколько быстро строится дом. Если сроки постоянно сдвигаются или же подрядчики и застройщики попадают в суд – это признаки проблем. Такой дом лучше не покупать, чтобы избежать негативного опыта.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Средний срок строительства многоквартирного дома | До 3 лет |
| Доля проектов, получивших положительное заключение экспертизы | 70% |
| Доля новостроек Тюмени, возведенных без разрешений | До 25% |
| Скидка на квартиры на ранних этапах строительства | 5-15% |
| Рост цены на квартиры на этапе 70-80% готовности дома | Около 30% |
| Надбавка на квартиры в готовых новостройках | Около 10% |
| Доля покупателей, предпочитающих готовые дома | 55% |
| Снижение цены квартир на стадии котлована | 30-40% |
| Доля покупок на стадии отделочных работ | Около 10% |
| Доля покупок на финальной стадии ввода в эксплуатацию | Около 25% |
| Рекомендуемая стадия готовности для покупки | 40-60% |
Поиск подходящего варианта
Когда люди выбирают новостройку, им важно учитывать многое. Надо изучить много факторов. Эксперты советуют брать квартиры на стадии 40-60% готовности. Так выгоднее, потому что цены в это время меньше на 40-50%.
Примерно 10% покупателей выбирают недвижимость, когда строительство почти закончено. И около 25% предпочитают готовые к заселению квартиры.
Разработчик представляет выбор квартир на разных стадиях строительства. Он учитывает интересы всех категорий покупателей. В 2024 году будут действовать льготная ипотека до 8% и семейная до 6%.
- Новостройки – надежный способ приобретения жилья без “долгой истории”.
- Репутация застройщика, местоположение, инфраструктура – ключевые критерии выбора.
- Проверка разрешительной документации на строительство обязательна.
- Тип дома (панель, монолит, кирпич) влияет на характеристики жилья.
- Планировки квартир могут быть различными – от стандартных до свободных.
